La locazione ad uso diverso dall'abitativo è disciplinata dalla legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull’equo canone).

All'atto della stipula un contratto di affitto il locatario e l’affittuario stabiliscono  la durata contrattuale da assegnare a tale rapporto di locazione, che dovrà essere rispettata da entrambe le parti.
Nel corso del rapporto di locazione, però, possono sopraggiungere motivi e circostanze impreviste che impongono al conduttore di recedere dal contratto prima della sua scadenza.
Nel caso in cui un contratto di locazione venga rispettato fino alla data decisa in fase di stipula si parla quindi di scadenza naturale, nel caso in cui ci sia la necessità di recedere anticipatamente dal contratto si parla di recesso anticipato.

Cerchiamo insieme di capire come funziona il recesso anticipato dal contratto di locazione, analizzando alcuni suoi aspetti fondamentali, quali:

- chi può richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto
-quando è possibile richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto
-come è possibile richiedere il recesso anticipato
-quali sono gli altri adempimenti da tenere presenti quando si recede dal contratto di affitto.

La prima cosa da sapere è che solo il conduttore, cioè l’inquilino, ha facoltà per legge di recedere in qualsiasi momento in modo anticipato dal contratto di locazione, e tale possibilità viene appunto definita recesso legale del conduttore.

Ai locatari, al contrario, non viene riconosciuto questo diritto, e quindi coloro che affittano un immobile ad uso residenziale o commerciale sono invitati a riflettere accuratamente sul tipo di durata contrattuale che hanno intenzione di stabilire.

Alla luce di questa apparente disparità di trattamento tra conduttori e locatari è stata in verità sollevata anche un’accusa di incostituzionalità della norma, in quanto il recesso legale è consentito unicamente all’inquilino e non al proprietario. La Corte Costituzionale, tuttavia, ha dichiarato l’infondatezza di questa questione ritenendo ragionevole un trattamento di favore nei confronti della parte più debole del contratto, rappresentata dal conduttore. Deve poi essere presa in considerazione anche la necessità di assicurare una sufficiente stabilità all’intero sistema abitativo.

Ma quali sono allora i contratti dai quali i conduttori  possono recedere? Alla luce delle attuali disposizioni di legge, il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione può essere richiesto in merito a:

le locazioni di tipo abitativo
le locazioni di tipo commerciale
le locazioni regolate da contratti di natura transitoria.

Quando è possibile richiedere il recesso anticipato dal contratto di affitto?

La richiesta di recesso anticipato deve essere sempre subordinata all’esistenza di una condizione. Il conduttore, può esercitare il recesso dal contratto di locazione solo se esistono gravi motivi che lo giustificano.

I conduttori devono sapere che la legge considera “gravi motivi” i fattori che:

-sono oggettivi
-sono estranei alla volontà del conduttore
-sono imprevedibili
-sopravvengono in seguito alla stipula del contratto di affitto

La giurisprudenza è infine unanime nel considerare validi solo i motivi di natura oggettiva e non quelli di natura soggettiva.

Quando presentare la richiesta di recesso?

Un’altra cosa importante da sapere è che il recesso anticipato dal contratto di locazione per gravi motivi deve essere chiesto dal conduttore con 6 mesi di preavviso rispetto alla data in cui si desidera lasciare l’immobile, anche nel caso di contratti di natura transitoria.

Come si richiede il recesso anticipato dal contratto di locazione?

Come per tutti gli atti relativi ai contratti di locazione, inoltre, anche per l’esercizio del recesso legale del conduttore è necessaria una forma cartacea, per cui la richiesta di recesso andrà formulata per iscritto e inviata al locatario via posta per mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

In questo modo il conduttore, in caso di controversie, potrà conservare una debita attestazione.

Che cosa sarà necessario comunicare all’interno della richiesta di recesso dal contratto e a quali dovranno essere i suoi contenti.

La legge non impone di essere troppo precisi nella dichiarazione dei motivi che hanno portato il conduttore a prendere tale decisione. Non esiste, cioè, un preciso obbligo di completezza formale, ma da questo punto di vista la prassi in seguito ad alcuni specifici pareri emessi dalla Corte di Cassazione, prevede anche la specifica dei gravi motivi, al fine di consentire al locatore di verificare l’oggettiva necessità.

La richiesta di recesso dal contratto di affitto dovrà riportare i seguenti dati:

-i dati anagrafici del conduttore
-la richiesta del recesso dal contratto di affitto
-la motivazione dei gravi motivi per cui si chiede il recesso
-la data di rilascio dell’immobile.

Il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione fino al rilascio dell’immobile e per tale scopo non potrà essere usata la cauzione versata in fase di stipula a garanzia di eventuali danni arrecati all’abitazione nel corso della durata contrattuale, che verrà invece restituita a risoluzione del contratto.

In caso di recesso dal contratto di locazione sarà poi necessario adempiere agli eventuali oneri fiscali richiesti dall’Agenzia delle Entrate in caso di recesso dal contratto. Le spese per la cessazione del contratto sono a carico del conduttore, come anche la presentazione della relativa ricevuta.

Modello lettera di recesso anticipato:

Risoluzione anticipata dal contratto di locazione


​Egr. Sig.
​Via , n.
​Cap., città

RACCOMANDATA A.R.

Con la presente il sottoscritto (Conduttore) nella sua qualità di conduttore dell’unità immobiliare sita in , Via n. , a seguito di stipula del contratto di locazione redatto in data XX/XX/XX e registrato a  al n. XX,

DICHIARA

di recedere dal sopracitato contratto di locazione in corso, essendo ricorsi i seguenti gravi motivi: ___________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Pertanto l’immobile Vi sarà riconsegnato libero da persone e cose in data XX/XX/XX (Preavviso di almeno mesi sei).
Sicuro che Ella comprenderà certamente questa mia esigenza, nel frattempo colgo l’occasione per inviarLe i miei più distinti saluti.

_____________, lì ______________

​Il conduttore

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